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基于现金流量的房地产上市公司财务预警

全国中文核心期刊财会月刊□·

基于现金流量的房地产上市公司财务预警

张荣艳

章爱文

黄丝丝

(广西大学行健文理学院南宁530005)

【摘要】对于房地产行业来说,现金流量的状况极大地影响着公司财务风险的大小,基于现金流量的财务预警研究对房地产行业有着重大意义。本文最初选择了反映房地产上市公司现金流量状况的21个财务指标,后经过层层筛选优化,最从研究样本组财务危机发生前1年的模型终基于每股经营活动现金净流量等3个指标建立了Logistic回归财务预警模型。

判断结果来看,判断准确率高达83.3%,误判率16.7%;从预测样本组财务状况预测结果来看,模型判断准确性为85.8%,预测效果较理想。

【关键词】房地产上市公司财务风险现金流量财务预警模型随着房地产企业生存环境的恶化,发生财务危机的可能对于房地产行业来说,财务风险对企业的生存性也随之增大。

与发展影响尤为突出。因此,有必要建立财务预警系统,让房地产企业及早发现自身的问题,及早防范风险。现金流量是企业实实在在的收支,基于现金流量的财务指标体系则是房地产公司财务状况的“晴雨表”,因此建立一个适合我国房地产企业的现金流量财务预警系统对于房地产企业还有投资者、债权人来说具有重大的意义。

一、我国房地产上市公司财务风险概述

1.房地产行业经营特点。①行业利润率高,在供求失衡的市场环境下投机行为盛行,产业经济泡沫大。②易受国家政国家房地产的政策正在逐渐完策制约,具有一定经营风险。善,为适应我国房地产发展的需要,促进房地产市场化,规范房地产在市场化过程中的运作行为,出台的房产限购令等措施使得房产价格理性回归,销售成交转淡、资金紧张。③营运房地产项目从土地征收开始,资金需求大,投入产出周期长。就需要投入大量资金,土地的开发更需要长时间的资金投入,

二、项目分年度投资的情况

企业在进行项目投资时,有些情况下一些项目的投资分虽然企业对某个项目的投资是年度进行,而不是一次性投资。多次进行的,但某个项目经过考察后既然投资了,一分年度、

般情况下都要把这个项目做完,所以可以把分年度投资的成本折现到投资开始的年度。这样在每年度有资金额度限制时既能保证某个项目投资了就一定能做完,同时建模也和一次性投资的模型类似。

即当企业对有些项目需要分年度进行时,将这些项目的投资额折现到这些项目的投资开始的年度,然后按照项目为一次性投资的情况进行建模求解。

三、小结

当企业进行多项目投资时,往往会有多个项目可供选择,

然而,只有项目初具规模后才开始有资金回收。④存货数额不过以我国目大,占总资产比率高,占用流动资金也比较多。前房地产市场需求行情,其资产减值风险额度小,即使企业倒闭,留下的存货和固定资产还是很有价值的,变现能力强。⑤资产负债率高,运营通过财务杠杆支撑。许多房地产企业都是通过对外融资、向银行贷款来获取营运资金和保障资金承担链的稳定,有的企业资产负债率甚至高于70%的警戒线,着高额的筹资费用和利息支付,短期偿债压力大。⑥项目调整能力差。因为房地产项目开发时资金投入多,施工工期长,在此期间一旦受到外部环境的恶劣影响,若不能及时作出反应将蒙受损失。⑦产业关联性强。房地产行业的发展是一个相房地产金融市场以及当完备的体系,它包括房地产交易市场、房地产中介服务市场。回顾我国房地产行业的发展,该体系在拉动经济增长与消费方面具有其他产业不可替代的独特优势。其因市场需求大、产业链条长、关联性强成为国家促进国民经济增长的重要支柱产业。

2.房地产上市公司财务风险的成因分析。我国房地产上企业因为投资额限制等原因只能对这些项目进行选择性投资。企业一般用投资项目总和的净现值作为项目投资组合优化的指标。

目前普遍的做法是用每个投资项目的净现值的估计值来建立模型,这与实际情况并不符合,因为每个投资项目的净现值事前并不能确定,它是随机变量。本文把每个投资项目的净现值作为随机变量建立随机规划模型,并结合实例进行了项目投资组合优化决策。

【注】本文系2011年度河南省政府决策研究招标课题(项

目编号:2011B030)的阶段性研究成果。

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主要参考文献

韩良智.利用EXCEL进行多项目最优投资组合及投资安排决策.石油化工技术经济,2004;1

2012.11下旬□··67

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