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万科顶级豪宅的理念与趋势

万科

顶级豪宅的理念与趋势

2010年07月02日 11:25

顶级豪宅的概念与分类

——别墅与公寓都可能成为豪宅

所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同,所谓豪宅仅是统称。住宅从大的类型来分,有独立住宅(即通常所说别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。若要评判别墅类住宅的豪华程度,应该主要考虑其对室外环境,比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同,所以在对豪宅的评述应分为两类:独立型豪宅或称别墅豪宅,和集合型豪宅即公寓豪宅。

中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫园1#别墅。其身价过亿,占地面积18亩,建筑面积1500m2,采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面,也的确是在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表,则要数无锡财富中心,一梯一户的百米高层,每户有超大空中花园,电梯由室外花园入户,钢结构体系及大跨度空间,使户型全部灵活布置,大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同,但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面,均能够达到豪宅的标准。

二、别墅不等于豪宅

——别墅产品分化

中国人的别墅概念其实跟国外有很大不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅,每栋售价一般几百万,通常卖给中国的富豪阶层,而这样的独立住宅在国外叫做House,是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验,除了市中心有少量的高层或多层住宅以外,在城市边缘或远郊都有数平方公里范围的这样的House社区。在美国称为Single family house,在英国称为Detached house。这样的House是买给普通或者是中高档收入阶层的,其标准不高,每户面积也未必很大,整体的建筑密度适中。在国外作为第二居所,称之为Villa或者Luxury house的顶级豪宅,或者庄园类的豪宅,才是真正卖给富豪阶层的。

别墅一词在国内房地产市场上指代不专,而且跟国外所指的House或Villa有很大不同。国内的别墅一词所覆盖的范围极广,它不但包括了每户独栋的独立住宅,发展商也常把双拼别墅(Semi-detached house)、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅都统称之为别墅产品。而除了独立别墅(Detached house)和双拼别墅(Semi-detached house),其他这些产品可以称作Townhouse,但与独立别墅的概念绝然不同。别墅这个词在中国已经被用做代指从顶级豪宅到普通的独立住宅,和一些密度较高的非独立住宅。

国内别墅产品近年来有非常明显的分化趋势。既有象上海紫园这样每户面积奢华,占地庄园化的顶级豪宅;也有向高密度发展的经济型别墅。以北京为例,笔者近年来接触了很多准备开发别墅产品的发展商,其别墅项目的密度不但没有下降反而有所提高。我们近期设计的几个别墅项目,容积率均在0.4~0.5之间,这已经是接近Townhouse社区的建筑密度了。这样一大批建筑面积偏小,占地面积偏小,居住密度偏高,缺乏私密性别墅产品,实际上标志了中国别墅朝向经济型

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