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物权法对物业管理的影响

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物权法对物业管理的影响

毕文强 :大家下午好,我叫毕文强,现在从法律主体上来讲,我还是北京市忆通律师事务所律师,我们 3 月 22 日 正式审批下来北京市盛廷律师事务所,我在那里担任管委会主任,在此先声明一下。

今天很高兴在下午这一段时间里跟大家交流一下物权法和物业管理方面的法律知识。我在中午休息期间看了大家一些问题,感觉很有针对性,大家都是物业公司的老总、经理,作为物业来讲应该比我更内行,所以今天我们大家是在这方面互相交流一下观点和看法,一会儿我讲的不对的地方请大家批评指正。 《物权法》今年 10 月 1 日将正式生效,现在已经颁布了,这一个期间是一个逐渐消化和大家认识《物权法》的过程。对于我们物业管理,我认为,一言以蔽之,区分建筑物所有权将是物业管理里面或者《物权法》出台以后对物业管理产生的至关重要影响的一章。所以,我们今天着重讲一下针对区分建筑物所有权产生的一些法律纠纷,可能和以往出现不同的结果。下面我就结合一些以前发生的案例和大家进行共同交流。

物业管理是一个新生事物,它的产生以及目前逐步地完善仅仅是短短几年的时间,在这个过程中,我们每个人怎么去看待物业管理,怎么去看待物业,怎么去看待我们相关的法律法规,我想都不一样。从物业公司眼里,我认为物业或者物业管理着重的就是它的市场,这种市场行为就是它分析成本和收益,如果它的成本大于收益,那对于它来讲就是一个经营上的失败,反之它就有必要留在社区或者写字楼里面继续提供服务。

从我们房产律师眼里的物业管理,我们认为它是一个新的法律关系,最重要的是如何界定它的权利和义务。业主眼中的物业管理,我想就是为他们的生活提供方便,所以他急需的是服务。《物权法》在这方面特别是区分建筑物所有权,它应该有了一个较为明确的界定,坦率地讲,如果《物权法》对于我们现在的物业纠纷有实践操作性,还不如说它在指导方面或者在整个的处理原则方面有更大的进步。

下面我讲的内容分成四部分:第一,关于物业管理的相关背景及现状;第二,物业管理纠纷多发原因及其特点;第三,《物权法》对物业管理的影响;第四,目前我对物业管理的一些观点。讲完之后我们对物业小区里面出现的现实性问题进行一下沟通,解答一下问题。

(一)物业管理的相关背景及现状

前不久有一位新闻媒体记者给我发了一个案例,这个案例是在宣武区法院,有位业主在入住以后他把自己的房屋增添了一个防盗门,把过道给占用了,在这过程中,他的隔壁邻居感觉到非常不方便,于是起诉隔壁邻居,法院的判决是这样的,它认为现在这个公摊部位是属于物业公司的,所以他应该找物业公司,然

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