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物权法对物业管理的影响

物权法对物业管理的影响

《物权法》是调整民事法律关系的基本法,物权法的颁布和实施将对各民事主体的经营和生活产生重大影响。

一、物权法规定了建筑物的区分所有权以及建筑区划内道路以及相关场地、场地、场所的权利归属以及确定原则

1、建筑物区分所有权

物权法第七十条规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此第一次以基本法的形式确定了建筑物的权属以及区分所有权的基本内涵。

2、建筑物以外相关场所、设施的共有权以及规划车位、车库权属确定规则

建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

这样,原则上确定了建筑区划内除个人专有以及国家所有的权利以外原则上归业主共有。

但是,物权法对规划的车库、车位没有直接规定所有权,只是规定了归属原则和规则:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 ”“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”物权法明确规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 ”

上述制度的规定,一定会带来物业管理制度的一些变革。根据物权法七十条的规定,区分所有权的边界是独栋的建筑物。物权法使用了“建筑区划”这样一个新概念,尽管没有对这个概念进行详细解释,但是这种表述完全不同于《物业管理条例》所使用的“物业管理区域”概念,更没有使用“规划区区分所有”等概念。如此理解,将来的业主大会制度有可能是按照独栋的建筑物来设立;如果按照物权法文意理解,建筑物按照区分所有制度行使权利、履行义务;对于建筑区划内建筑物以外的共有场地、场所、设施按照共有的制度形式权利和履行义务。当然,如何具体实施,还需要具体的法律解释来规范。

二、确定业主共同决定权方便了业主行使共同管理权

《物权法》第七十六条规定:涉及建筑物以及附属设施的管理与使用的重大事项由由业主共同决定。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,其它事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

共同决定是一种共同行为,该行为区别于单方行为(如遗嘱)和协议行为(如合同)。共同决定指两个以上行为主体平行做出意思表示,而做出一致的意思表示达到一定比例时产生法律效力的行为。共同决定可以通过协商、征询意见、会议表决等形式形成。业主如何行使共同决定权《物权法》没有做出限制性规定,《物权法》只是用选择性规范规定了“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。”同时规定了“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”的义务。

物权法共同决定权的设立,方便了业主对共同管理权的行使,将有利于保护业主权利,与此同时,物业管理企业的经营稳定性遭到了巨大的挑战。

三、物权法赋予业主的物业管理方式的选择权

《物权法》第八十一条明确规定“ 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” 这样,物权法就赋予了业主物业管理方式的选择权,确定了业主在物业管理活动中的主导地位,即业主可以选择自己管理、选择物业管理企业管理或者选择其他方式的管理。相应地,

因为物业管理方式选择权的确定,以往司法实践中的“事实服务”“无因管理”等法律关系的认定将不再有合理性,在物业管理企业与业主的纠纷中解决中,物业管理企业会处于不利的地位。

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